房地产商场仍在触底需求企稳情色幽默，A股、港股共90家内地房企预报2024年级迹，七成瞻望络续亏空。

房企日子不好过，高卑劣如陶瓷、家居等企业一样受压，更无用说购房者了。

但其中也有例外。比如客岁，便有媒体属意到，中介商贝壳事迹坚挺。

事实上，贝壳仍是连气儿两年盈利，2024年营收更是达到935亿，创下历史新高，两年净利润加起来也将破百亿。

全球都艳羡：为何贝壳能在这样的商场赢利？它赢利的点在那边？

01

扩店增员

近几年，带货主播一霎爆火，成为寻求廉价好物的耗尽者和穷乏销售渠说念的品牌间的最强桥梁，靠坑位费、带货佣金赚得飞起。

而在低迷的楼市里，贝壳这位最大的中介商，就像是带货主播，成了卖家的救命稻草。

据灼识谘询，按总交往额运筹帷幄，贝壳是中国最大的房产交往和劳动平台，同期也置身全球前三大交易平台之列。

图源：AI

不久前，贝壳发布了2024年财报，从财报中大要看出些什么？

房产中介业务遥远是贝壳的主业。财报知道，2024年，贝壳二手房GTV达到2.25万亿元，同比加多10.8%，净收入达到282亿元，孝凯旋润率达到43.2%。

新址业务GTV天然环比下落了3.3%，为9700亿元，但净收入同比增长10.1%，达到337亿元，孝凯旋润率也有24.8%。

当今，房地产行业仍是插足买方商场，屋子成交难度在加多。

贝壳的应付策略是，新址业务与优质开拓商联接，裁汰应收账款周期，还提高了央国企开拓商比重，由2023年的53%晋升到2024年第四季度的58%；

同期，由于比年期房的委派、质地都出现问题，客户新购、换购二手房的意愿也在晋升。

因此，贝壳也进一步买通、整合新址和存量房的客户资源。

为了增强带货的袒护才能，贝壳仍在逆市膨胀，门店达到51573家，增长高达17.7%；牙东说念主约50万东说念主，同期增长超7万东说念主。

门店和牙东说念主大大加多，里面运营成本天然增长，付出了这样多，贝壳又是怎样盈利的呢？

02

钱从何来

近几年，房地产商场的调整，对中介公司带来了冲击，一些中袖珍中介公司被洗牌，而贝壳手脚头部企业，凭借成本实力和品牌效应，进一步扩大商场份额。

这是贝壳的基础，而贝壳自己的ACN（牙东说念主联接网罗）情景整合了跨品牌牙东说念主资源，酿成限制效应，在行业竞争中更具抗风险才能。

不错这样说，贝壳的事迹逆势增长，并非依赖房地产行业合座繁华，而是通过平台化整结伴源、深耕存量商场、数字化转型及业务多元化，在行业下行周期中收拢结构性契机。

其情景实质是通过晋升行业成果、抑止交往成本和扩大劳动范畴好意思满增长，而非浅陋依赖商场增量。

需要强调的是，ACN联接网罗，将所有房屋买卖成交经过离别为十个扮装，不错从客源方和房源方两方赚取收入。

克己是，一个或多个中介东说念主，不错据本质情况承担一个或多个扮装，并赢得不同比例的分红，这也打扰了“猜疑链”，让联接共赢成为可能。

天然另一方面，贝壳也能通过这个网罗，在每一笔交往中抽取佣金。

图源：贝壳官网

贝壳除了直营品牌链家，也有加盟品牌如德祐地产等，如果通过加盟膨胀，那么这些加盟店不仅要兴奋盈亏，抚育辖下的牙东说念主，还要给贝壳佣金提成。

门店数目增长17.7%，而门店成本险些莫得变化，膨胀的样式呼之欲出。

此外，贝壳还有一些其他收入着手。

在二手房交往方面，贝壳中介费占二手房交往成本的比例愈加显眼。

据媒体测算，以一套100平二手房为例，满二动怒五，当今契税为1%，升值税满2年后免征，个税为1%，而中介费为2-3%。

这样算下来，中介费约莫占交往成本的50%到60%，成本仍是高过税。

不仅是中介费，贝壳还有“好赞”劳动，浅陋而言，即是为卖家的二手房打上“好赞”记号，加多实行力度，代价是1%的劳动费。

黑猫投诉平台也存在对好赞的投诉，灵验户合计好赞的劳动用度，实质是把对买家的让利空间转交给了贝壳，损伤了买卖两边的利益。

至于在新址业务，降本增效的房企们引流销售才能大降，更依赖贝壳这样苍劲的中介商，在应收账期、佣金方面都付出了更大的代价。

还有，在高速发展的租出业务镇定租，贝壳接待为业主贬责耐久空置、专属管家等问题，交易情景则为向业主收料理费、空置费，向租客特地收取房钱的约10%当劳动费。

收取这些用度的背后，都依靠门店和牙东说念主的袒护，这也大要些许解说贝壳客岁门店与牙东说念主为何络续大幅加多。

03

由轻变重

然则，关于贝壳这份看似漂亮的财报，成本商场并不买账。

自2024年财报公布后，贝壳股价仍是连跌三天，从公布今日最高68.6元港币股价，一皆下滑至3月21日收盘的54.65元，累计下落向上20%。

在外界看来，当今的贝壳堕入“增收不增利”的窘境，净收入935亿元，同比增长20.2%，经调整净利润72.1亿元，同比下降高达26.4%。

分析财报可知，原因主如若营业成本总数同比增长25.78%。成本增速比收入更高，这方面有加多分佣、晋升福利以留下牙东说念主的原因。

图源：贝壳财报

更深的原因是，贝壳的“一体三翼”计谋。

在房产中介商场险些莫得敌手后，贝壳把增长放到了租出、家装家居和贝好家上头。

前两者还不错纠合，一鱼多吃，一样的门店和牙东说念主都能完成这些业务增量，赚取更多利益。

但当今新业务还在增耐久，天然成本也不低：房屋租出劳动成本同比增长121.02%，毕竟在管房源数目翻倍至2024年底的43万套；家装家居成本增长32.76%，主要用于家装家居业务的销售和商场用度加多。

外界更大的狐疑来自于贝好家：堪称按需建房情景，2024年下半年本质拿地用度高达25亿元，堪比一家袖珍房企。

以一个轻钞票的中介，介入重钞票的房地产开拓业务，周期长、占用资金大，可行吗？

深耕贝壳20年的首创东说念主左晖因病离世后，2021年底，新任掌门东说念主彭永东就告示进行“一体两翼”计谋升级，切入家居和房屋租出业务。

2023年又升级到“一体三翼”，切入房地产开拓业务。

业务越来越多，交易情景越来越重，欠债越来越高；收入在增长，利润鄙人降。逆市膨胀的贝壳，外界臆测其在商场冷的时分最初布局。

毕竟，投资的逻辑如故低吸高抛。

另一个被外界暖热的是，掌舵东说念主彭永东的薪酬。

跟着他抓掌贝壳，2021年他的薪酬为847.8万元，2022年暴增55倍达4.75亿元，2023年的薪酬更增至7.13亿元。

此外，斡旋首创东说念主单一刚的薪酬也增长了52倍，2023年的年薪高达5亿元。

这是什么见识？

2023年A股上市公司董事长中，工资最高的是三一重能的周福贵，年薪为4236万元。

据2023年年报，两位首创东说念主领有7.9%的股权，但通过授权样式，累计领有50.3%的投票权，是公司事实上的话事东说念主。

但当今贝壳还未暴露两位首创东说念主客岁薪资。

也不知说念这两位年薪特别于些许个中介？情色幽默